31-12-10 : Valutazione stress lavoro correlato e formazione

Il D. Lgs 3 agosto 2009, n. 106 stabilisce che entro il 31 Dicembre 2010 tutti i datori di lavoro dovranno inserire all’interno del documento di valutazione rischi anche la "Valutazione stress lavoro correlato e formazione".
La commissione consultiva permanente ha sottolineato che i datori di lavoro dovranno procedere all’avvio delle operazioni di valutazione del rischio stress lavoro correlato a partire dal 31 dicembre 2010: tale data, individuata dal legislatore come termine di decorrenza dell’obbligo di valutazione dei rischi connessi allo stress lavorativo, deve, infatti, essere intesa come data di avvio delle attività valutative, in base alle nuove linee di indirizzo.
Ogni organizzazione datoriale deve comprovare che i lavori di valutazione siano in atto almeno dal 31/12/2010 e per una realtà medio-piccola ciò coincide con l’effettuare la valutazione o per lo meno aver preso provvedimenti per eseguirla.

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L'ASSEMBLEA

L’assemblea è l’organo deliberante del condominio, rappresenta la sua suprema volontà. È composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari, cioè da coloro che hanno diritto di usufruire di una proprietà, senza per questo esserne proprietari. In particolare, per le decisioni che riguardano il riscaldamento, hanno diritto di voto anche gli inquilini. Chi non è del condominio, non può prendere parte all’assemblea e in alcuni casi, molto rari, perfino l’amministratore potrebbe esserne escluso.

Per le sue decisioni vale il principio maggioritario; la maggioranza decide per tutti. Naturalmente le decisioni sono vincolate alle norme di legge e alla sfera di certi diritti dell’individuo (quello alla salute, quello alla privacy, ect).
Secondo l’ art. 1135 c.c., l’assemblea di condominio:

o    nomina l’amministratore e stabilisce la sua parcella;

o    approva il preventivo delle spese previste per la gestione annuale del condominio e stabilisce la modalità di ripartizione della spesa tra i vari condomini (prospetto di rateizzazione);

o    approva il rendiconto annuale dell’amministratore, provvedendo, se preventivo e consuntivo non coincidono, alla modalità di raccolta di una somma di conguaglio che i condomini sono tenuti a versare;

o    decide la destinazione degli eventuali residui attivi del bilancio annuale;

o    provvede alla manutenzione straordinaria del condominio, costituendo, se necessario, un fondo speciale.

L’assemblea decide anche in merito a:

o    la revoca dell’amministratore;

o    le modifiche strutturali;

o    le decisioni in merito alle liti attive e passive;

o    la ricostruzione dell’edificio parzialmente distrutto;

o    la modifica o la costituzione del regolamento;

o    ai ricorsi dei singoli condomini contro decisioni del condominio

o    lo scioglimento del condominio

Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea condominiale sono dettate dall’articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili, cioè non è possibile modificarle. Se violate, l’assemblea e le decisioni prese possono essere nulle o annullabili.

L’assemblea è convocata dall’amministratore in carica. Solo in tre casi può essere convocata da persone differenti. E cioè:

o    da ciascun condomino, quando manca l’amministratore;

o    da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, qualora l’amministratore si sia rifiutato di convocarla;

o    dal curatore speciale, come stabilito dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Tutti i condomini e usufruttuari devono essere convocati, anche coloro che possono risultare irreperibili. La lettera raccomandata resta il migliore mezzo, ma la legge mette a disposizione diversi strumenti (perfino la notifica a mezzo ufficiale giudiziario), per garantire la convocazione, in modo legalmente ineccepibile, delle persone irreperibili. La Cassazione ha giudicato sufficiente la convocazione con avviso sulle scale, ma solo purché si abbia la certezza che il condomino abbia potuto leggerla.

L’assemblea deve essere convocata almeno 5 giorni prima del giorno in cui è indetta l’assemblea stessa. I giorni cominciano a decorrere da quello seguente alla consegna della convocazione. Non esistono giustificazioni, neanche di forza maggiore, che possano far abbreviare tale termine.
Un amministratore efficiente spedirà quindi gli avvisi con dovuto anticipo. Se manca il tempo, potrà servirsi dell’ufficiale giudiziario o della consegna a mano (con ricevuta). In quest’ultimo caso la busta va comunque affrancata e annullata presso un ufficio postale: chi non lo fa commette un reato, con possibili sanzioni penali.
Non esiste né un tempo, né un luogo preciso dove l’assemblea debba tenersi: non è neanche previsto che si convochi nello stesso comune dove è situato l’immobile. A seconda delle circostanze, l’assemblea può essere tenuta anche molto lontano dal condominio. In ogni caso, vige la regola del buon senso.

Spesso si invita a disertare la prima convocazione e a presentarsi direttamente alla seconda, che dovrà essere convocata il giorno dopo, o, al massimo nell’arco di 10 giorni. Ciò accade perché le maggioranze necessarie per la prima convocazione possono essere difficili da raggiungere. Se in prima convocazione, infatti, è necessaria la presenza di numero di condomini che rappresenti i 2/3 del valore in millesimi dell’edificio e i 2/3 dei condomini stessi, in seconda convocazione sono sufficienti almeno 1/3 dei condomini, rappresentanti 1/3 del valore dell’edificio.

La convocazione dell’assemblea deve essere accompagnata da un preciso ordine del giorno (art.1105 c.c.): infatti ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa dovrà discutere, anche per potersi preparare in modo adeguato. Nessuna decisione può essere presa su un argomento che non sia stato posto all’ordine del giorno.
Nel giorno e nell’ora pubblicati nella convocazione, l’amministratore (o un suo delegato) devono essere presenti per consegnare la documentazione necessaria allo svolgimento dell’assemblea. È bene poi che, dopo aver fatto l’appello dei presenti, si proceda alla nomina di unpresidente e di un segretario. Il primo avrà le funzioni disciplinari dell’assemblea, il secondo dovrà redigere, su un apposito registro, ilverbale con la data della riunione, l’ordine del giorno, la dichiarazione di avvenuto invito di tutti i condomini, il numero dei partecipanti, le quote di maggioranza previste dalla deliberazione.

Ogni partecipante ha diritto a un solo voto, a prescindere dalla quota di partecipazione alla proprietà dell’edificio. Nel caso una proprietà appartenga a più persone, una sola di esse può partecipare all’assemblea con diritto di voto.

Una volta dichiarata valida, l’assemblea va considerata tale fino all’esaurimento della trattazione dell’ordine del giorno, anche nel caso in cui più condomini si allontanino dalla sede. Tuttavia, a volte, l’allontanamento di un certo numero di condomini può compromettere la maggioranza necessaria per alcune votazioni.

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona (salvo limitazioni dettate dal regolamento di condominio). Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. 
L’art. 1136 c.c. stabilisce quali siano le maggioranze necessarie per deliberare su diversi argomenti. In sintesi:

È necessaria la maggioranza normale, pari, in prima convocazione, alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che devono rappresentare almeno il 50% del valore dell’edificio, in seconda convocazione, a 1/3 degli intervenuti che devono rappresentare almeno 1/3 del valore dell’edificio, per:

o    l’approvazione del rendiconto annuale;

o    decidere la destinazione d’impiego dei residui del bilancio annuale;

o    approvare il preventivo delle spese ordinarie;

o    approvare il preventivo per le spese straordinarie;

o    deliberare in merito alle innovazioni

o    decidere in merito a decisioni che non richiedono maggioranza differente.

o    …

È necessaria, invece, la maggioranza speciale, pari, sia in prima che in seconda convocazione, al voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno il 50% del valore dell’edificio, per:

o    nominare o revocare l’amministratore;

o    decidere in materia di liti attive e passive;

o    ricostruire l’edificio distrutto per una parte inferiore ai suoi ¾ del suo valore;

o    realizzare parcheggi o locali comuni

o    scioglimento del condominio

IL REGOLAMENTO

Il regolamento di condominio è quel complesso di norme che regolano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio (v. art. 1138).
Può essere definito, dunque, come una “legge interna” del condominio e contiene le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
La formazione del regolamento di condominio è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a dieci. L’iniziativa per la formazione del regolamento può essere presa da ciascun condomino, ma esso deve essere approvato dall’assemblea condominiale.

Tipi di regolamento

o    Regolamento contrattuale predisposto dal venditore dell’edificio;
Tale regolamento è introdotto negli atti di vendita ed è accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle singole proprietà all’interno del condominio, può essere modificato solo con delibera unanime dei condomini.

o    Regolamento creato all’atto della costituzione del condominio
È un regolamento che viene formato all’atto della costituzione del condominio ed è frequente nel caso di divisione ereditaria, donazione ecc.

o    Regolamento costituito dall’assemblea che può essere:
Facoltativo, quando è istituito da un condominio con meno di dieci unità immobiliari (tuttavia anche questo una volta approvato deve attenersi alle regole dell’art 1138 c.c.)
Obbligatorio, quando, su iniziativa di almeno un condomino, viene approvato dall’assemblea di un condominio con più di dieci unità immobiliari.

Il regolamento deve contenere:

o    L’ elenco delle parti comuni e le norme sul loro uso 
Tale elenco può confermare, integrare o modificare l’elenco contenuto nell’art. 1117 c.c. Il regolamento prevede le modalità d’uso delle parti comuni da parte dei condomini.

o    Le regole per la ripartizione delle spese
Nel caso di regolamento contrattuale tali regole possono prescindere dalla disciplina del codice civile stabilendo criteri diversi, nel caso di regolamento approvato a maggioranza invece le regole devono precisare e applicare le disposizioni di legge

o    Le disposizioni per la tutela del decoro dell’edificio
Tali disposizioni possono prevedere dei divieti generici sull’uso degli appartamenti (es. attività rumorose) e sull’uso delle parti comuni, riguardano dunque non esclusivamente il rispetto architettonico dell’edificio ma anche l’uso dignitoso di parti comuni.

o    Le norme sull’amministrazione del condominio
Il regolamento può riservare alcune attività di amministrazione a uno o più condomini, nel rispetto comunque delle prerogative dell’amministratore.

o    Il valore dei piani e delle singole porzioni di piano
Il regolamento prevede una tabella millesimale, necessaria alla determinazione del valore delle singole unità immobiliari.

o    Le eventuali sanzioni per le infrazioni al regolamento
Il regolamento può contenere disposizioni che autorizzano l’amministratore a sospendere il condomino moroso l’uso di servizi comuni (ex art. 63 disp. att. c.c.) o prevedere il pagamento di una multa per le infrazioni al regolamento stesso.

L' AMMINISTRATORE

L’amministratore è una figura prevista dall’art. 1129 del c.c. È l’organo esecutivo del condominio. I suoi compiti e le sue responsabilità si sono andate via via ampliando nel tempo. Egli, secondo l’art. 1130 c.c.:

1.    -  cura i rapporti con i condomini;

2.    - compila il registro di cassa e delle assemblee;

3.    - cura l'esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria;

4.    - stipula i contratti di appalti vari e servizi ordinari e straordinari;

5.   -  presenzia all'assemblea ordinaria annuale ed alla varie assemblee straordinarie;

6.   -  archivia e conserva i documenti condominali;

7.   -  gestisce la contabilità (rendiconto e bilancio annuale - consuntivo e preventivo di spesa - ripartizione delle spese fra i condomini - ripartizione spese tra proprietari ed affittuari);

8.    - cura che gli impianti presenti in un condominio siano in regola con le norme in vigore

9.     -cura le incombenze fiscali.

L’amministratore deve essere nominato dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro. La nomina dell’amministratore fatta dal costruttore o dal venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, non è valida e i condomini che subiscono per un lungo periodo l’amministratore nominato da altri, potranno in ogni momento nominarne un altro. 

Per la nomina dell’amministratore, vista la delicatezza del mandato che gli viene conferito e per la necessità che per tale nomina il consenso sia ampio, la legge prescrive che nell’assemblea il voto favorevole sia sostenuto dalla maggioranza dei presenti rappresentanti almeno il 50% del valore dell’edificio.

All’amministratore spetta un compenso per il lavoro svolto; in mancanza di decisioni in tal senso dell’assemblea sono da applicarsi le tariffe professionali indicate da collegi e associazioni, in assenza di quest’ultime, dal Giudice. 
L’amministratore rimane in carica un anno dalla data di nomina, e non decade automaticamente: continua nella pienezza delle sue funzioni fino a quando verrà scelto legalmente dall’assemblea un successore.
L’amministratore può essere revocato dall’assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. La revoca può avvenire in qualsiasi momento e anche senza motivo alcuno e, anche in tal caso, all’amministratore non spetta indennizzo o risarcimento alcuno per la revoca. 

L’amministratore può inoltre essere revocato anche se un solo condomino fa ricorso all’autorità giudiziaria:

1.     - quando, essendo destinatario di una citazione o di un provvedimento, non ne abbia dato comunicazione all’assemblea dei condomini;

2.    - se non ha reso conto della sua gestione per due anni;

3.    - se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

LE SPESE CONDOMINIALI

Secondo le norme giuridiche, le spese di gestione di un condominio sono così classificabili:

1.     quelle necessarie alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni e alle innovazioni. ·

2.     quelle necessarie alla manutenzione di servizi utilizzati in maniera differente dai condomini ·

3.     quelle necessarie alla manutenzione dei beni e servizi utili sono ad alcuni condomini.

A meno che il regolamento di condominio non disponga diversamente, è l’art. 1123 del codice civile che stabilisce il criterio generale per la suddivisione delle spese necessarie alla gestione dell’edificio secondo quanto segue:

1.        per la prima categoria, la contribuzione di ciascun condomino deve essere proporzionata al valore della proprietà, stabilita sempre attraverso la tabella millesimale. ·

2.        per la seconda categoria, la contribuzione spetta a ciascun condomino in maniera proporzionale al grado d’uso. (Esempio tipico è costituito dalle spese di manutenzione dell’ascensore o delle scale, che servono in maniera diversa ai proprietari dei vari piani) ·

3.        per la terza categoria, la contribuzione è ripartita solo tra i condomini a cui il servizio da mantenere porta vantaggio. 

Casi particolari

Spese del singolo condomino
Nel caso in cui un condomino abbia sostenuto una spesa di intervento su una parte comune, ha diritto al rimborso solo se si tratta di spese particolarmente urgenti (per esempio la rottura dell’impianto idrico con perdita d’acqua) o nel caso in cui amministratore e assemblea abbiano mostrato trascuranza nella manutenzione o nella cura della cosa comune.
Di regola, infatti, qualsiasi spesa condominiale deve avere l’approvazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.).

Morosità nel pagamento delle spese condominiali
Ogni condomino è tenuto al versamento della propria quota delle spese condominiali. Se un partecipante del condominio si astiene da tale pagamento, il codice civile (art. 63 disp. att. c.c.) autorizza l’amministratore, a prescindere dall’autorizzazione dell’assemblea, a ricorrere al decreto ingiuntivo, cioè ad un ordine di pagamento esecutivo, che il Giudice emette nei confronti del condomino moroso.

LE PARTI COMUNI

Il codice civile, nell’art. 1117, stabilisce quali sono i beni e i servizi che vanno considerati parti comuni di un condominio.
Secondo la legge sono da considerarsi parti comuni gli accessori e le pertinenze:

1.     Per accessorio si intende l'elemento posto a durevole servizio o a ornamento di un altro di importanza maggiore, che rimane privo di una sua autonomia. Sono accessori dell’edificio:

2.     la struttura dell’edificio (il suolo, il sottosuolo, i muri maestri) l'androne o le scale di un edificio condominiale;

3.     I tetti, i lastrici solari, le terrazze se non destinate all’uso di un solo appartamento;

4.     Le scale, i portoni d’ingresso, i cortili;

La pertinenza, come l'accessorio, ha lo stesso carattere di servizio rispetto a un edificio o a un appartamento, ma ha una sua autonomia oggettiva. Il legame di servizio è quindi anche frutto di un atto di volontà dei proprietari. Pertinenze sono per esempio:

1.     il garage comune;

2.     l'alloggio del portiere;

3.     la lavanderia

4.     il locale per il riscaldamento o per gli stenditoi

Tuttavia, tale elencazione non è rigida, infatti, sempre secondo l’art. 1117 comma 1, i beni sopra elencati sono da considerarsi proprietà comuni solo se non indicato diversamente sul titolo, cioè sull’atto o fatto giuridico - compravendita, successione ereditaria, etc. - che permette l’acquisizione della qualità di condomino.

Caso a parte costituiscono le opere e i manufatti installati per uso comune. In particolare:

1.      ascensori e montacarichi, pozzi, cisterne e tubature sono da considerarsi beni comuni, solo se installati prima della costituzione del condominio. In caso contrario, sono comuni solo ai condomini che ne hanno stabilito l’impianto;

2.      gli impianti di energia elettrica, gas, acqua e riscaldamento, sono da considerasi comuni solo nella struttura centrale e non nelle diramazioni delle singole proprietà;

Diritti sulle cose comuni

Nel condominio ad ogni partecipante spetta una quota di proprietà sulle parti comuni che è calcolata proporzionalmente al valore della proprietà individuale (art. 1118 c.c.). Il valore di tale proprietà è calcolata “allo stato greggio”, cioè non tenendo conto del valore commerciale che l’immobile potrebbe ottenere in un possibile trattativa di compravendita.
Il valore della proprietà viene espresso, per legge, in millesimi: considerando il valore dell’intero edificio pari a 1000, a ciascuna proprietà viene attribuito un numero di millesimi proporzionale al rapporto tra la singola proprietà e l’intero stabile. Tali valori sono espressi in una tabella millesimale che accompagna il regolamento del condominio. La modifica di tale tabella va deliberata dall’unanimità dei condomini (per ulteriori dettagli si veda art. 69 disp. att. c.c.).
Ciascun condomino, indipendentemente dalla quota di proprietà spettante, ha diritto d’uso delle parti comuni, purché rispetti:

1.      la destinazione d’uso della cosa (cioè il modo in cui il bene/servizio va utilizzato);

2.      il diritto d’uso degli altri condomini.

Modifiche e innovazioni

Per legge (art. 1120 c.c.) i partecipanti al condominio possono disporre tutte le modifiche e le innovazioni strutturali finalizzate al miglioramento o all’uso più comodo delle parti comuni (per es. l’ampliamento di una scala, l’installazione di un ascensore, l’installazione o l’eliminazione del servizio di portineria, etc.), purché esse non causino danno materiale o riduzione della funzionalità del bene/servizio (art.1121 c.c.).
Per avviare i lavori di innovazione, le deliberazioni dell’assemblea condominiale devono prevedere il consenso della maggioranza dei condomini e i 2/3 del valore complessivo dell’edificio.
Nel caso in cui l’innovazione possa essere considerata gravosa o voluttuaria, cioè quando la sua realizzazione comporta una spesa considerevole o quando non ne risulta ai singoli condomini un vantaggio proporzionale alla spesa sostenuta, i condomini che non intendono sostenerne la spesa sono esonerati dal versamento della propria quota (v. art.1121 c.c.). In tal caso viene meno il principio secondo cui la deliberazione risulta vincolante per tutti i partecipanti del condominio.