LE PARTI COMUNI

Il codice civile, nell’art. 1117, stabilisce quali sono i beni e i servizi che vanno considerati parti comuni di un condominio.
Secondo la legge sono da considerarsi parti comuni gli accessori e le pertinenze:

1.     Per accessorio si intende l'elemento posto a durevole servizio o a ornamento di un altro di importanza maggiore, che rimane privo di una sua autonomia. Sono accessori dell’edificio:

2.     la struttura dell’edificio (il suolo, il sottosuolo, i muri maestri) l'androne o le scale di un edificio condominiale;

3.     I tetti, i lastrici solari, le terrazze se non destinate all’uso di un solo appartamento;

4.     Le scale, i portoni d’ingresso, i cortili;

La pertinenza, come l'accessorio, ha lo stesso carattere di servizio rispetto a un edificio o a un appartamento, ma ha una sua autonomia oggettiva. Il legame di servizio è quindi anche frutto di un atto di volontà dei proprietari. Pertinenze sono per esempio:

1.     il garage comune;

2.     l'alloggio del portiere;

3.     la lavanderia

4.     il locale per il riscaldamento o per gli stenditoi

Tuttavia, tale elencazione non è rigida, infatti, sempre secondo l’art. 1117 comma 1, i beni sopra elencati sono da considerarsi proprietà comuni solo se non indicato diversamente sul titolo, cioè sull’atto o fatto giuridico - compravendita, successione ereditaria, etc. - che permette l’acquisizione della qualità di condomino.

Caso a parte costituiscono le opere e i manufatti installati per uso comune. In particolare:

1.      ascensori e montacarichi, pozzi, cisterne e tubature sono da considerarsi beni comuni, solo se installati prima della costituzione del condominio. In caso contrario, sono comuni solo ai condomini che ne hanno stabilito l’impianto;

2.      gli impianti di energia elettrica, gas, acqua e riscaldamento, sono da considerasi comuni solo nella struttura centrale e non nelle diramazioni delle singole proprietà;

Diritti sulle cose comuni

Nel condominio ad ogni partecipante spetta una quota di proprietà sulle parti comuni che è calcolata proporzionalmente al valore della proprietà individuale (art. 1118 c.c.). Il valore di tale proprietà è calcolata “allo stato greggio”, cioè non tenendo conto del valore commerciale che l’immobile potrebbe ottenere in un possibile trattativa di compravendita.
Il valore della proprietà viene espresso, per legge, in millesimi: considerando il valore dell’intero edificio pari a 1000, a ciascuna proprietà viene attribuito un numero di millesimi proporzionale al rapporto tra la singola proprietà e l’intero stabile. Tali valori sono espressi in una tabella millesimale che accompagna il regolamento del condominio. La modifica di tale tabella va deliberata dall’unanimità dei condomini (per ulteriori dettagli si veda art. 69 disp. att. c.c.).
Ciascun condomino, indipendentemente dalla quota di proprietà spettante, ha diritto d’uso delle parti comuni, purché rispetti:

1.      la destinazione d’uso della cosa (cioè il modo in cui il bene/servizio va utilizzato);

2.      il diritto d’uso degli altri condomini.

Modifiche e innovazioni

Per legge (art. 1120 c.c.) i partecipanti al condominio possono disporre tutte le modifiche e le innovazioni strutturali finalizzate al miglioramento o all’uso più comodo delle parti comuni (per es. l’ampliamento di una scala, l’installazione di un ascensore, l’installazione o l’eliminazione del servizio di portineria, etc.), purché esse non causino danno materiale o riduzione della funzionalità del bene/servizio (art.1121 c.c.).
Per avviare i lavori di innovazione, le deliberazioni dell’assemblea condominiale devono prevedere il consenso della maggioranza dei condomini e i 2/3 del valore complessivo dell’edificio.
Nel caso in cui l’innovazione possa essere considerata gravosa o voluttuaria, cioè quando la sua realizzazione comporta una spesa considerevole o quando non ne risulta ai singoli condomini un vantaggio proporzionale alla spesa sostenuta, i condomini che non intendono sostenerne la spesa sono esonerati dal versamento della propria quota (v. art.1121 c.c.). In tal caso viene meno il principio secondo cui la deliberazione risulta vincolante per tutti i partecipanti del condominio.