L’assemblea è l’organo deliberante del condominio, rappresenta la sua suprema volontà. È composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari, cioè da coloro che hanno diritto di usufruire di una proprietà, senza per questo esserne proprietari. In particolare, per le decisioni che riguardano il riscaldamento, hanno diritto di voto anche gli inquilini. Chi non è del condominio, non può prendere parte all’assemblea e in alcuni casi, molto rari, perfino l’amministratore potrebbe esserne escluso.
Per le sue decisioni vale il principio maggioritario; la maggioranza decide per tutti. Naturalmente le decisioni sono vincolate alle norme di legge e alla sfera di certi diritti dell’individuo (quello alla salute, quello alla privacy, ect).
Secondo l’ art. 1135 c.c., l’assemblea di condominio:
Per le sue decisioni vale il principio maggioritario; la maggioranza decide per tutti. Naturalmente le decisioni sono vincolate alle norme di legge e alla sfera di certi diritti dell’individuo (quello alla salute, quello alla privacy, ect).
Secondo l’ art. 1135 c.c., l’assemblea di condominio:
o nomina l’amministratore e stabilisce la sua parcella;
o approva il preventivo delle spese previste per la gestione annuale del condominio e stabilisce la modalità di ripartizione della spesa tra i vari condomini (prospetto di rateizzazione);
o approva il rendiconto annuale dell’amministratore, provvedendo, se preventivo e consuntivo non coincidono, alla modalità di raccolta di una somma di conguaglio che i condomini sono tenuti a versare;
o decide la destinazione degli eventuali residui attivi del bilancio annuale;
o provvede alla manutenzione straordinaria del condominio, costituendo, se necessario, un fondo speciale.
L’assemblea decide anche in merito a:
o la revoca dell’amministratore;
o le modifiche strutturali;
o le decisioni in merito alle liti attive e passive;
o la ricostruzione dell’edificio parzialmente distrutto;
o la modifica o la costituzione del regolamento;
o ai ricorsi dei singoli condomini contro decisioni del condominio
o lo scioglimento del condominio
Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea condominiale sono dettate dall’articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili, cioè non è possibile modificarle. Se violate, l’assemblea e le decisioni prese possono essere nulle o annullabili.
L’assemblea è convocata dall’amministratore in carica. Solo in tre casi può essere convocata da persone differenti. E cioè:
L’assemblea è convocata dall’amministratore in carica. Solo in tre casi può essere convocata da persone differenti. E cioè:
o da ciascun condomino, quando manca l’amministratore;
o da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, qualora l’amministratore si sia rifiutato di convocarla;
o dal curatore speciale, come stabilito dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Tutti i condomini e usufruttuari devono essere convocati, anche coloro che possono risultare irreperibili. La lettera raccomandata resta il migliore mezzo, ma la legge mette a disposizione diversi strumenti (perfino la notifica a mezzo ufficiale giudiziario), per garantire la convocazione, in modo legalmente ineccepibile, delle persone irreperibili. La Cassazione ha giudicato sufficiente la convocazione con avviso sulle scale, ma solo purché si abbia la certezza che il condomino abbia potuto leggerla.
L’assemblea deve essere convocata almeno 5 giorni prima del giorno in cui è indetta l’assemblea stessa. I giorni cominciano a decorrere da quello seguente alla consegna della convocazione. Non esistono giustificazioni, neanche di forza maggiore, che possano far abbreviare tale termine.
Un amministratore efficiente spedirà quindi gli avvisi con dovuto anticipo. Se manca il tempo, potrà servirsi dell’ufficiale giudiziario o della consegna a mano (con ricevuta). In quest’ultimo caso la busta va comunque affrancata e annullata presso un ufficio postale: chi non lo fa commette un reato, con possibili sanzioni penali.
Non esiste né un tempo, né un luogo preciso dove l’assemblea debba tenersi: non è neanche previsto che si convochi nello stesso comune dove è situato l’immobile. A seconda delle circostanze, l’assemblea può essere tenuta anche molto lontano dal condominio. In ogni caso, vige la regola del buon senso.
Spesso si invita a disertare la prima convocazione e a presentarsi direttamente alla seconda, che dovrà essere convocata il giorno dopo, o, al massimo nell’arco di 10 giorni. Ciò accade perché le maggioranze necessarie per la prima convocazione possono essere difficili da raggiungere. Se in prima convocazione, infatti, è necessaria la presenza di numero di condomini che rappresenti i 2/3 del valore in millesimi dell’edificio e i 2/3 dei condomini stessi, in seconda convocazione sono sufficienti almeno 1/3 dei condomini, rappresentanti 1/3 del valore dell’edificio.
La convocazione dell’assemblea deve essere accompagnata da un preciso ordine del giorno (art.1105 c.c.): infatti ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa dovrà discutere, anche per potersi preparare in modo adeguato. Nessuna decisione può essere presa su un argomento che non sia stato posto all’ordine del giorno.
Nel giorno e nell’ora pubblicati nella convocazione, l’amministratore (o un suo delegato) devono essere presenti per consegnare la documentazione necessaria allo svolgimento dell’assemblea. È bene poi che, dopo aver fatto l’appello dei presenti, si proceda alla nomina di unpresidente e di un segretario. Il primo avrà le funzioni disciplinari dell’assemblea, il secondo dovrà redigere, su un apposito registro, ilverbale con la data della riunione, l’ordine del giorno, la dichiarazione di avvenuto invito di tutti i condomini, il numero dei partecipanti, le quote di maggioranza previste dalla deliberazione.
Ogni partecipante ha diritto a un solo voto, a prescindere dalla quota di partecipazione alla proprietà dell’edificio. Nel caso una proprietà appartenga a più persone, una sola di esse può partecipare all’assemblea con diritto di voto.
Una volta dichiarata valida, l’assemblea va considerata tale fino all’esaurimento della trattazione dell’ordine del giorno, anche nel caso in cui più condomini si allontanino dalla sede. Tuttavia, a volte, l’allontanamento di un certo numero di condomini può compromettere la maggioranza necessaria per alcune votazioni.
Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona (salvo limitazioni dettate dal regolamento di condominio). Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega.
L’art. 1136 c.c. stabilisce quali siano le maggioranze necessarie per deliberare su diversi argomenti. In sintesi:
È necessaria la maggioranza normale, pari, in prima convocazione, alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che devono rappresentare almeno il 50% del valore dell’edificio, in seconda convocazione, a 1/3 degli intervenuti che devono rappresentare almeno 1/3 del valore dell’edificio, per:
L’assemblea deve essere convocata almeno 5 giorni prima del giorno in cui è indetta l’assemblea stessa. I giorni cominciano a decorrere da quello seguente alla consegna della convocazione. Non esistono giustificazioni, neanche di forza maggiore, che possano far abbreviare tale termine.
Un amministratore efficiente spedirà quindi gli avvisi con dovuto anticipo. Se manca il tempo, potrà servirsi dell’ufficiale giudiziario o della consegna a mano (con ricevuta). In quest’ultimo caso la busta va comunque affrancata e annullata presso un ufficio postale: chi non lo fa commette un reato, con possibili sanzioni penali.
Non esiste né un tempo, né un luogo preciso dove l’assemblea debba tenersi: non è neanche previsto che si convochi nello stesso comune dove è situato l’immobile. A seconda delle circostanze, l’assemblea può essere tenuta anche molto lontano dal condominio. In ogni caso, vige la regola del buon senso.
Spesso si invita a disertare la prima convocazione e a presentarsi direttamente alla seconda, che dovrà essere convocata il giorno dopo, o, al massimo nell’arco di 10 giorni. Ciò accade perché le maggioranze necessarie per la prima convocazione possono essere difficili da raggiungere. Se in prima convocazione, infatti, è necessaria la presenza di numero di condomini che rappresenti i 2/3 del valore in millesimi dell’edificio e i 2/3 dei condomini stessi, in seconda convocazione sono sufficienti almeno 1/3 dei condomini, rappresentanti 1/3 del valore dell’edificio.
La convocazione dell’assemblea deve essere accompagnata da un preciso ordine del giorno (art.1105 c.c.): infatti ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa dovrà discutere, anche per potersi preparare in modo adeguato. Nessuna decisione può essere presa su un argomento che non sia stato posto all’ordine del giorno.
Nel giorno e nell’ora pubblicati nella convocazione, l’amministratore (o un suo delegato) devono essere presenti per consegnare la documentazione necessaria allo svolgimento dell’assemblea. È bene poi che, dopo aver fatto l’appello dei presenti, si proceda alla nomina di unpresidente e di un segretario. Il primo avrà le funzioni disciplinari dell’assemblea, il secondo dovrà redigere, su un apposito registro, ilverbale con la data della riunione, l’ordine del giorno, la dichiarazione di avvenuto invito di tutti i condomini, il numero dei partecipanti, le quote di maggioranza previste dalla deliberazione.
Ogni partecipante ha diritto a un solo voto, a prescindere dalla quota di partecipazione alla proprietà dell’edificio. Nel caso una proprietà appartenga a più persone, una sola di esse può partecipare all’assemblea con diritto di voto.
Una volta dichiarata valida, l’assemblea va considerata tale fino all’esaurimento della trattazione dell’ordine del giorno, anche nel caso in cui più condomini si allontanino dalla sede. Tuttavia, a volte, l’allontanamento di un certo numero di condomini può compromettere la maggioranza necessaria per alcune votazioni.
Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona (salvo limitazioni dettate dal regolamento di condominio). Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega.
L’art. 1136 c.c. stabilisce quali siano le maggioranze necessarie per deliberare su diversi argomenti. In sintesi:
È necessaria la maggioranza normale, pari, in prima convocazione, alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che devono rappresentare almeno il 50% del valore dell’edificio, in seconda convocazione, a 1/3 degli intervenuti che devono rappresentare almeno 1/3 del valore dell’edificio, per:
o l’approvazione del rendiconto annuale;
o decidere la destinazione d’impiego dei residui del bilancio annuale;
o approvare il preventivo delle spese ordinarie;
o approvare il preventivo per le spese straordinarie;
o deliberare in merito alle innovazioni
o decidere in merito a decisioni che non richiedono maggioranza differente.
o …
È necessaria, invece, la maggioranza speciale, pari, sia in prima che in seconda convocazione, al voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno il 50% del valore dell’edificio, per:
o nominare o revocare l’amministratore;
o decidere in materia di liti attive e passive;
o ricostruire l’edificio distrutto per una parte inferiore ai suoi ¾ del suo valore;
o realizzare parcheggi o locali comuni
o scioglimento del condominio
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